서울 아파트값 상승세가 계속되면서 빌라가 다시 주목받고 있다. 상대적으로 저렴한 데다 당장은 낡은 연립·다세대주택이지만 재개발을 거쳐 새 아파트로 갈아탈 수 있기 때문이다. 서울시가 신속통합기획(신통기획)을 통해 정비사업 기간 단축에 나선 것도 빌라의 매력을 높이고 있다. 실제 거래도 늘었다. 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 2분기 서울 연립·다세대주택 매매 거래 금액은 4조9346억원으로 집계됐다. 2021년 2분기(5조1887억원) 이후 5년 만에 가장 많았다. '똘똘한 빌라'를 고르려면 사업 단계와 미래 단지 규모, 대지 지분과 입주권 요건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. ◆ 신통기획 사업지 절반이 초기 단계 서울시 신통기획 재개발 추진 현황에 따르면 지난 5월 말 기준 사업지는 총 151곳이다. 이 가운데 후보지 선정과 신통기획 용역 착수 등 사업 초기 단계는 87곳으로, 전체의 57.6%다. 정비구역 지정과 추진위원회 구성 단계가 각각 25곳, 18곳이다. 사업지는 강북권에 집중돼 있다. 서남권이 55곳, 동북권이 47곳으로 두 권역에만 전체의 67.5%가 몰려 있다. 그렇다면 신통기획 사업지 가운데 어디부터 봐야 할까. 첫 번째 기준은 사업 주체다. 조합설립인가를 받았거나 신탁사가 사업시행자로 지정된 곳이라면 적어도 누가 사업을 끌고 갈지는 정해진 셈이다 릴게임 확률 . 두 번째는 미래 단지의 규모다. 1000가구 이상 대단지는 거래가 활발하고 도로·공원 같은 기반시설은 물론 커뮤니티시설을 갖추는 데도 유리하다. 하지만 수천 가구 규모인데 수년째 제자리인 곳이 적지 않다. 그래서 한 번 더 볼 것은 실제로 사업이 움직이고 있느냐다. 사업 주체가 정해졌고, 1000가구가 넘으며, 올해 사업 진척까지 있는 곳을 추리면 대략 10곳으로 압축된다. 올해 특히 속도를 낸 사업지는 동작구 상도15구역과 중랑구 면목7구역이다. 상도15구역은 5월 통합심의를 통과한 데 이어 7월 대우건설을 시공사로 선정했다. 최고 35층, 3204가구의 매머드급 단지다. 완공되면 상도동 일대 주거 지도를 바꿀 만한 규모다. 면목7구역도 지난해 시공사를 정한 데 이어 최근 통합심의를 통과했다. 최고 35층, 1515가구로 계획됐으며 재개발 7부 능선인 사업시행계획인가를 신청하기 위해 추정 분담금 산출과 세입자 실태조사 등에 착수했다. 송파구 마천5구역은 올해 1월 조합설립인가를 받은 뒤 시공사 선정에 들어갔다. 최고 39층, 2041가구 규모로 재개발될 예정이다. 구로구 가리봉2구역도 지난 5월 조합을 만든 뒤 지난달 시공사 입찰을 냈다 모바일 온라인 바다이야기 . 최고 39층, 1214가구로 계획됐다. 두 사업지 모두 다음달 시공사 입찰을 마감할 예정이다. 신탁 방식으로 속도를 내는 곳도 있다. 관악구 신림5구역은 지난 2월 정비구역으로 지정된 뒤 지난 6월 대신자산신탁을 사업시행자로 지정했다. 금천구 독산1구역도 지난 3월 정비구역 지정 뒤 지난 6월 신탁사를 사업시행자로 정했다. 도봉구 방학3구역도 최근 코리아신탁을 사업시행자로 지정했다. 올해 조합을 꾸린 곳도 눈여겨볼 만하다. 광진구 자양4동A구역은 이달 조합설립인가를 받아 최고 49층, 2999가구 재개발이 본궤도에 올랐다. 용산구 청파2구역은 지난 6월 조합설립인가를 받았으며, 서울역과 가까운 입지에 최고 25층 1905가구가 들어설 예정이다. 서대문구 홍은15구역도 지난 3월 조합을 만든 뒤 설계·정비 협력업체를 선정하는 등 후속 절차를 밟고 있다. ◆ 같은 구역 빌라도 투자 조건 제각각 사업지를 골랐다면 어떤 빌라를 살지 따져볼 차례다. 가장 먼저 볼 것은 권리산정기준일이다. 재개발구역 안에 모든 빌라가 새 아파트 입주권을 받는 것은 아니다. 기준일 이후 새로 지었거나 지분을 쪼갠 물건은 분양 자격이 제한될 수 있다. 빌라는 샀는데 새 아파트는 받지 못하고 현금 청산이 되는 이른바 '물딱지'가 될 수도 있다는 얘기다. 모바일 바다이야기사이트 중개업소의 "입주권이 나온다"는 말만 믿지 말고 구청에서 권리산정기준일과 분양 대상 여부를 확인해야 한다. 조합에도 물어보는 게 안전하다. 대지 지분도 따져봐야 한다. 같은 5억원짜리 빌라도 대지 지분이 20㎡인 물건과 35㎡인 물건은 얘기가 달라진다. 아파트 토지거래허가제(토허제)만 생각하면 낭패를 볼 수 있다. 서울 전역이 토지거래허가구역이지만, 정부의 10·15 대책이 빌라까지 묶은 것은 아니다. 다만 신통기획 재개발지는 얘기가 다르다. 서울시는 후보지를 선정하면서 해당 지역을 별도의 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 신통기획 빌라 투자는 '몸테크'를 어느 정도 각오해야 한다는 얘기다. 돈 계산은 보수적으로 해야 한다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 만큼 추가분담금을 내야 한다. 여기에 공사비가 오르면 분담금이 더 늘어날 수 있다. 매매가와 추가분담금, 금융비용 등을 모두 더했을 때 주변 신축 아파트보다 싸게 내 집 마련이 가능한지 계산기를 두드려봐야 한다. 시간도 넉넉하게 잡아야 한다. 요즘은 첫 삽을 뜬 뒤 아파트를 짓는 데 3년 이상 걸린다. 지금 빌라를 산다면 새 아파트 열쇠를 손에 쥐기까지 10년 정도 걸린다고 보는 게 현실적이다. 기다리는 동안 대출 이자가 나가고, 다른 곳에 투자할 기회를 놓칠 수도 있다. 시간까지 비용으로 계산해야 한다. 부동산 시장을 재테크 관.에서 조망하는 '부동산 심머니'와 '박합수의 부동산 끝판' 전문은 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스에서 확인하세요. 로 지정된 곳이라면